2018内房股大赢家：华润置地
2019-01-02
随着2018年最后一个交易日过去，今年的A股终于不会再跌了。
除了金科等几只股票受股权层面变动，涨幅较大外，A股市场的品牌房企自今年1月份触顶后，在股价上均有较大程度下跌，不论经营好坏。
与之相比，在港股市场中，内房股的表现则涨跌互现。其中全年涨幅最高的华润置地（01109.HK），年初至今股价上涨了34.47%，最新报收29.95港元，成为2018内房股大赢家。
早在今年1月份，受益于股价创历史新高，华润置地的总市值首次突破了2000亿，直至年末依然保持住了这种优势，成为为数不多市值2000亿+的内房企。
关注港股的朋友应该还记得，2017年港股气势如虹，内房股表现尤其出彩。房企TOP4中有3家都在2017年涨幅超过100%。不过2018年，很多房企的股价没有保持住高位，在复杂的经济形势和调控高压之下，回吐了前期的部分涨幅。
而华润置地做到了。借此机会，我们复盘一下这家低调央企开发商的2018，为什么港股投资者选择了它？
保住前十
用一位房企老总的话来说，如今的房地产企业不大不行，大却不一定等于强。没有一定的规模前景，一切都会成为空谈。
2016年—2017上半年，那个房企规模爆炸增长的时间段，是华润置地失落的一年半。一度跌出房地产企业TOP10行列，饱受质疑。随后，华润置地进行了系列检讨，调整投资和销售策略。如今，华润置地从聚焦一二线城市，逐步向几大城市群更加深入地布局，战线更广，更纵深。
这样的调整效果兑现得很快，2017年，华润置地销售金额突破1500亿元，按年增长超过40%，成功回到了房地产销售额前十的阵营。
而今年1-11月份的销售排行榜上，华润置地的销售额和权益金额，均前进了一位，全年业绩冲刺2000亿元几乎没有悬念，规模稳定在了房企的第二阵营之中。
可怕的毛利率
从目前的房企规模梯队来看，华润置地与TOP3房企的规模有一定差距，但股市的表现说明了投资者可能并不将规模放在第一位，他们更看重其它指标，比如利润，吸金能力，这更加体现了一家企业的内功。
根据2018年半年报，华润置地扣除投资物业评估增值后的核心净利润为72.8亿元，同比增长了152%。而上半年，华润置地的毛利率超过了48%，创历史新高。根据亿翰智库分析，同期95家重点房企的综合毛利率为32%，华润置地高出行业平均水平16个百分点。
与此同时，上半年华润置地的净利润率高达20.2%，几乎与很多房企毛利润率的水平持平。部分业内人士甚至预测，未来房企的净利润率可能会跌至10%以下，如此看来华润置地的吸金能力很强悍。
一家分析机构将华润置地吸金能力排在了房企第六名，可见华润置地的吸金能力是要高于其规模水平的。
据了解，华润置地内部的激励机制，也是以核心利润为导向，而非规模。这项数字似乎也更符合资本市场的利益。
负债率太低也不好
由于对规模增长的要求，这两年华润置地在拿地上进取了很多，由此而来的是负债率有明显上升。
2018上半年，华润置地拿地金额高达575.4亿元，大幅高于主流房企数据均值。而截至2018年6月30日，华润置地总有息负债比率为46.1%，净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。
尽管如此，这一数字在行业内仍然处于较低的水平。年中时，唐勇曾经吐槽过：“过去负债比较低，但也未能获得股票市场的积极回应。”
如今看来，过于谨慎，尽管保证了企业的稳健性，却也导致增长缺乏亮点，这并非资本市场所乐见的结果。2018年华润置地继续以负债换规模，适当地寻找规模增长和资产负债健康之间的平衡点，达到了不错的效果。
转型请慎重
谁转型谁死，这话虽然粗暴，但道出了一个事实，房地产再怎么难做，也是比其他行业更有钱途的行业。因而，很多曾经高喊多元化的房企今年都老老实实，聚焦主业。
华润置地此前确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式，即在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上，积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、康养地产、海外地产、长租公寓等多元化创新业务发展模式。
事实证明，这些新业务，前期投入大，回报周期长，短时间内恐怕看不到成绩。而在经历了规模追赶后，今年华润置地在创新业务上的投资额不到5%，显然更加聚焦于原本的主力业务。
除了房地产销售，华润置地在商业板块具有一定领先优势。
截至年中，华润置地在营购物中心有27个，布局全国20个城市，包括16个万象城，11个五彩城万象汇，投资物业资产总金额达到1067亿，占公司总资产的19%。上半年，华润置地实现投资物业租金收入人民币43.7亿元，同比增长22%。
到2020年，华润置地希望租金收入可以达到100亿人民币，并且将商业板块分拆上市。这样具规模的持续现金收入，无疑是招投资者青睐的。
华润置地一直不是那种让你惊艳的房企，但经历了前些年对于战略的深刻检讨、反思，华润置地快速找回自身定位，实现优质全面发展的素质，在这个风刀霜剑的2018显得格外“稳”，也让这家企业成为2018年内房股的大赢家。
不过，随着下半年华润置地执行董事吴向东、首席财务官俞建等核心高管的离开，2019华润置地的发展是否能够延续这种赢家姿态，需要持续关注。
本文章转载自https://mp.weixin.qq.com/s/x0VrdnBdxkuL4SCMDtymcw
（呼）房预销售证第20181069号
城市展厅：新城区成吉思汗大街与丁香路交汇处青山水恋南向底商
项目地址：呼和浩特新城区万通路新妇幼东北300米华润置地幸福里