按揭买房，这些知识很重要！

如今房价涨的可怕，全款买房已经让人力不从心，大部分业主都选择贷款购房，可是这个过程的准备工作和办理流程也相对复杂。那贷款买房的流程是怎样的？贷款购房的注意事项有哪些？赶快跟小编一起来了解一下吧。

何为按揭买房？

贷款是指买房人以在住宅二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。贷款主体是指业主在住宅二级市场上购买的自用房，包括商品房、私房。

按揭买房程序:

申请贷款的条件和提交的资料

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居留身份证明；

2、申请人有稳定的合法收入，有还款付息的能力；

3、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；

4、所购商品房的产权明晰，符合政府规定的可进入房地产市场流通的条件；

5、所购房屋不在拆迁公告范围内；

申请二手房按揭款须提交的资料

1、买卖双方提交的资料：买卖双方填写的《购房抵押贷款申请表》；买卖双方签订的《购房意向书》；

2、购房人(借款人)提交的资料：收入证明(单位收入证明，并可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明)；身份证和户口簿及婚姻状况证明；配偶身份证；若购房人为企业法人的，须提供企业法人营业执照、法定代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料；若购房人无房屋所在地常住户口，除上述资料外，须提供暂住证及房屋所在地房地产交易中心开具的证明文件；

3、售房人提交的资料：售房人(含共有人)身份证、户口簿或受委托人公证委托书和身份证；房屋共有人同意出售的书面文件;所售房屋的产权证明文件;若房屋已出租，须提供租户的证明文件及同意出售的文件；若售房人为企业法人，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件(若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件)；

贷款办理程序

第一步

贷款申请及初步评估。

手续和文件：1、交申请表、卖方产权证(复印件)、买方收入证明及身份证复印件(核对原件)；2、房屋估价；3、交购房意向书(范本由律师所提供)；

第二步

资料调查、贷款批复及贷款受理。

手续和文件：1、调查及审批；2、初步回复(贷款额及年限)；3、签购房抵押贷款合同；4、办理授权委托书公证；5、预签保单；

第三步

房屋以及抵押登记。

手续和文件：买卖双方或委托律师所到房管局办理(带备产权证、身份证原件)；

提前还房贷究竟是否划算？哪类人适合提前办理还贷？提前还贷有哪些需要注意的问题？下面小编来为大家整理了提前还贷的知识，希望大家能够了解，避免出现麻烦纠纷。

提前还贷是否划算？

中国人的传统是大部分都不愿意提前消费，而房产贷款对于很多人来说也是因为高房价下的无奈之举，这样很多购房者只要有了余钱就会想到提前还贷。从目前整体的情况来看，最好不要提前还款，因为可以用提前还款的预算获得比减少的利息更多的收益。

哪类人适合提前办理还贷？

第一类是处于还款初期的借款人提前还贷划算，尤其是选择等额本金还款的借款人，还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的；第二类是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。

提前还贷的要求

借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般都需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。

提前还贷需要准备的文件？

借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主的风险。

提前还贷需注意的问题？

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

按揭的房子可以出售吗？

按揭的房子按照规定是不可以出售的，因为你的房子产权不完全属于你。银行贷款部分是银行的他项权利，银行对你的这套房子行使他项权利，除非是把银行的钱还清了，产权全部属于你了，去房产局注销预抵押登记，房子就可以拿来自由交易买卖了。

未还完的按揭房如何买卖？

1、卖方还清贷款再交易

如果卖方有能力还贷的，卖方可以还清贷款，注销抵押，然后再交易过户。若卖方没能力还贷的，而买方有能力的，可以协商让买方先还清贷款，然后再交易过户。这种方法对买方有一定的风险性，不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。

2、通过担保公司还款后交易

若手头没有钱把银行贷款一次还清，又想卖房子。买卖双方都没能力或不愿意还贷的，可以通过找第三方专门的担保公司，由担保公司还清贷款再交易过户，然后再还钱给担保公司，不过这需要一笔担保费用。

3、办理转按揭

有些银行是支持转按揭业务的。转按揭的业务流程：买卖双方签订《房屋买卖合同》；买方、卖方、律师事务所三方签订合同；买方交纳房子的首付款；买方向贷款银行申请二手房按揭贷款；卖方向买方实际交付房屋；卖方的银行划款；收到款项后，办理过户、抵押贷款；买方的贷款银行将首付款 付给卖方。